Clause d’indexation à la hausse : seule la stipulation prohibée est réputée non écrite

Par l’arrêt du 12 janvier 2022 rapporté, la troisième chambre civile de la Cour de cassation donne d’utiles précisions relatives au régime des clauses d’indexation, dites également « clauses d’échelle mobile », dans le bail commercial.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial prévoyait une clause d’indexation annuelle du loyer stipulant que celle-ci ne s’appliquerait qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Il s’agissait dès lors de protéger le bailleur aux dépens du preneur, ce dernier ne pouvant profiter d’une modération du loyer par le jeu de l’indexation.

Considérant que cette clause était illégale, le preneur a décidé d’agir pour demander que soit prononcée sa nullité et, qu’en conséquence, le bailleur soit condamné à lui rembourser le trop-perçu. De son côté, le bailleur sollicitait, dans le cas où la clause serait jugée comme devant être écartée, que la sanction ne porte que sur la partie de la clause prohibant la baisse du loyer.

Par un arrêt du 5 novembre 2020, la cour d’appel de Versailles a accueilli la demande du preneur en remboursement des loyers. Contrairement à ce que soutenait le preneur qui sollicitait la nullité de la clause, la cour d’appel a jugé que celle-ci devait être réputée non écrite. Par ailleurs, elle a écarté l’application de la clause en son entier, en refusant de ne neutraliser que la partie relative à la prohibition de la baisse du loyer.

Saisie d’un pourvoi formé par le bailleur – le pourvoi incident du preneur ayant été rejeté sans motivation –, la Cour de cassation a jugé que la clause litigieuse devait bel et bien être réputée non écrite. Elle a en revanche cassé l’arrêt attaqué en jugeant que la cour d’appel s’était prononcée par des « motifs impropres à caractériser l’indivisibilité [de la clause], alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite ».

Civ. 3e, 12 janv. 2022, FS-B, n° 21-11.169

Source : dalloz-actualite.fr

Pour plus d'infos : Quelles sont les conditions de révision du loyer d'un bail commercial ?

Voir aussi notre guide : Rompre un bail commercial 2020-2021

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